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    • 購房“四步曲”多重細節選好房
    • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2019-11-05  /  瀏覽:2477 次  /  

    第一步搶時機

    現階段,政策的走向依舊是購房者做出選擇判斷的第一參考要素。2012年,限購令、房貸利率、房產稅等政策仍舊是決定市場走向的最重要的風向標。各類專家、學者、業內人士對房價下降幅度的預測也從10%直到40%,不一而足。

    春節的腳步已經越來越近,據了解,除了部分樓盤的售樓處春節期間將安排值班不放假之外,本周開始,多數樓盤就會開始陸陸續續放假了,節后的營業時間最早在大年初七,有些開發商甚至將營業時間定在正月十五左右。

    市區某樓房銷售總監表示,“開發商在年底集中出貨,成交量受此影響低谷反彈,但市場整體冷清的局面依舊。當前購房者的觀望情緒并未明顯好轉。今年春節前后的市場,將難現過去兩年的翹尾行情,低迷不振已成定局。正月十五之后房源相對較全,可挑選的余地大些。”對于即將到來的春節市場,對自住型的購房者,這不失為一個好的購房機會。因為房價在未來一段時間內,大幅下降的可能微乎其微,如果在年底購房,購房者的選擇余地會比較大,能購買到戶型和位置都比較好的房子。

    春節前后恰恰是看房、購房的好時機。樓市分析專家認為:2012年3月有可能出現樓市的分水嶺。一方面,樓市的最主要購買力剛需一直存在。從政策上來講,調控的方式和手段已經到底,存準率的下調已經釋放了微調的積極信號,不會再有更為嚴厲的調控政策后續出臺。如果3月之前沒有更多的調控政策出臺的話,說明政策的確已見底,那么分水嶺有可能就在3月顯現。

    第二步避風險

    春節假期買房人不多,沒有旺季時售樓處熙熙攘攘的人流,一方面職業顧問、售樓小姐能專心熱情陪同看房并解答疑問;另一方面,購房者能夠仔細地挑選,可以避免沖動性購買行為。同行看房的親友比較多,有利于增加對樓盤的了解,看清利弊;大家的意見比一個人的看法更立體、更全面。這樣綜合集體智慧,可以加強購房決策程序,減少風險。

    專家提醒,春節期間,市場交易大廳和房管局都會放假。選擇春節假期交易,一定要注意證件問題,不要急于簽合同,導致一些不必要的損失。購房時一定要查看樓盤的五個證件,包括建設用地規劃許可證,建設工程規劃許可證,建設工程開工證,國有土地使用證,商品房預售許可證。開發商一般會給復印件,消費者一定要拿到房管局等部門核實這些證件的真偽,證件不齊的交易要格外謹慎。

    目前,不少購房者知道要看“五證”,但看到的往往只是復印件,而貓膩很可能就藏在復印件里。如果開發商不能提供全部原件,建議購房者至少應看到《國有土地使用證》和《商品房銷售預售許可證》的原件。此外,有的開發商因資金緊張,可能已經將土地使用權連同土地上的在建工程向銀行作抵押。在這種情況下,如果沒有銀行允許對外銷售承諾,購房者購買的房屋將因被設定了抵權而無法按時取得房產證。

    其次,應嚴格把握合同條款。商品房銷售合同確定著買賣雙方的權利義務關系,是雙方履行的依據,也是將來一旦發生糾紛時的解決依據。因此,購房者一定要認真簽訂好每一個條款。一般情況下,開發商使用的是建設部門擬定的示范合同文本,合同中會有一些空白的地方,有待雙方確認后寫入,或者有些選擇性條款有待雙方選擇。該示范合同文本的條款設定較為規范,較好考慮了買賣雙方權利義務的平衡,購房者可以采用,但購房者應對示范合同每個空白處或選擇處仔細推敲,填入對自己有利的內容。該示范合同文本不是強制性的,購房者也可以不予采用而另行擬定合同條款。


    第三步需理性

    亂花漸欲迷人眼。中央政府表明樓市調控堅決不動搖的同時,提出“堅決不動搖”加“定向寬松”;地方政府觀望加曖昧;貨幣政策繼續穩定加適度微調;房產稅加快推廣……

    春節將至,房價何去何從,“買、還是不買”,依舊成為困擾廣大購房者的第一命題。

    年底購房是一個不錯的機會,第一,有些開發企業年底需要大量資金,就有可能加大優惠力度來促進銷售,快速回籠資金;第二,資金實力較強的企業,可能為了保證完成年度銷售目標任務,也會加大優惠促銷力度奮力一搏;第三,市場上各種以春節為主題的優惠促銷應該會比較多。

    春節期間,購房好處多,但買房人還要保持清醒,理性購房。一方面不要被所謂的打折讓利沖昏了頭,倉促購買;另一方面要客觀、全面考慮房型、環境、配套、性價比、交通、價格等因素。

    對于剛性需求的消費者而言,只要是自己認為合適的,什么時候購房都是好時機,因為你看中的房源別人或許也會看中,如果稍作猶豫,或許別人就買走了。對于購房者來說,要做到的就是克制逆勢抄底的心態,選擇持續關注政策走勢,鎖定心儀樓盤實時動態,一旦降價促銷達到了相對合理的價格區間,就應果斷出手。

    需要注意的是,如果您春節前后購買二手房,也要到相關部門核實證件。購房要細心觀察、核實,以免買來“帶病房”。據了解,房管局各職能部門和市房產交易大廳將按國家規定的時間進行休息,也就是說節后二手房過戶最早也要等到正月初七。


    第四步巧還貸

    CPI不斷上漲,一些發了豐厚年終獎的購房者考慮是否提前還貸。對此,專家認為需要根據自身情況差別對待。

    “如果理財僅限于銀行存款的話,最好還是提前還貸。”一銀行分析師表示,“因為各銀行對提前還款的日期要求不同,因此如果要提前還款,一定要和銀行方面提前預約。”他建議,首套房借款人盡量不要選擇提前還貸,最大限度享受首套房下浮優惠利率。

    日前,筆者以供房者的身份走訪了市區部分銀行咨詢有關提前還貸的相關規定,一些銀行業務員表示,選擇提前還貸時需要留意關注違約金。

    筆者在走訪中了解到,目前大部分銀行都允許客戶選擇提前還貸,不過對于那些貸款期限未滿足相關規定的客戶,銀行方面還是需要收取一定的違約金。但各家銀行在違約金的計算方式上仍存在一定的差異,根據相關合同,大部分銀行是按照提前還款金額百分比收取,而有些銀行是按照貸款余額的比例進行計算。某行個貸業務員告訴筆者,如果客戶在貸款一年之后提前還貸,銀行不收取任何違約金。

    但如果在貸款不滿一年時提前還貸,那么違約金必須按照還款金額的百分比計算。筆者致電某銀行客服時,相關人員表示,目前提前還貸的情況為:不滿一年的違約金為還款金額的3%,不滿兩年的2%,不滿三年的1%。

    市民提前還貸時必須認真查看合同,同時提前還貸的金額限制以及合同變更的手續費都需要特別留意。


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