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    • 買房,盡量不要選擇這種開發商!
    • 資訊類型:樓市要聞  /  發布時間:2019-10-21  /  瀏覽:2674 次  /  

    最近老友新婚,準備下定金買房。


    一問之下,買的房在四通八達好地段。


    再問之下,這房產自小開發商。


    我一駭!沒等我「恭喜」二字說出口,瞬間犯了起職業病——

     

    買包你只選Prada、Gucci和MK,口紅你只選紀梵希、YSL,婚戒你只選Tiffany……輪到買房,你不選萬科融創碧桂園,偏偏看上名都沒聽過的小開發商?


    老友聽了,撅起嘴,表示不服——

     

    第一,以前不選小開發商,是怕爛尾,但現在有「正負」;

     

    第二,房子是用來住的,管它是個什么牌子,便宜的小開發商樓盤反而性價比更高;

     

    第三,現在只是剛需階段,等房價漲了,再選好房也不遲。

     

    我深吸一口氣,小開發商和大開發商的區別大著呢!



     1

    監管之下小開發商不會爛尾?

     

    為何爛尾,道理簡單——小開發商資金太少周轉不來。

     

    但估計有人會diss我一句,有預售證的硬核保障,基本可以杜絕爛尾樓的可能。

     

    是嗎?


    我們就先來講講這個預售制度,盡管每個城市都會有那么一丁點的不同。

     

    怎么才有預售證呢?開發商要開一大堆證明,其中要有預售款監管協議及專用帳戶開戶證明。

     

    預售款,就是開發商先給房子買單,其中就包含了購房者會支付的所有款項(包括定金、首付款、預付款、按揭款等等)。

     

    然后,這筆錢會受到房管部門、開戶銀行的監管,根據工程進度,一點一點的發給開發商。

     

    聽著按照這個制度進行下去,包工頭們會開心愉快地如期收到工錢,然后開心愉快地把房子建好,不會有傳說中的爛尾樓出現。

     

    但是,正如前文所說,小開發商缺錢!誰知道這些撥下來的預售款,是不是真的用在建設上。

     

    如果監控真的很嚴很靠譜,你就不會看到這么多的項目爛尾了。

     

    小開發商們不僅欠著業主們的房,還欠著銀行的貸款,欠著施工方的工錢,欠著民間的高利貸。

     

    一旦資金周轉不過來,小開發商們會優先選擇業主的利益嗎?明顯不會,多方博弈之下,業主只是最勢單力薄的那一方。

     

    盡管許多地方「正負」正在想方設法地讓監管回歸正道,但縱觀如今的房地產局勢,是調控一波,死一波小開發商。

     

    我們看到更多的是,小開發商艱難地蓋到預售,然后又艱難地蓋到沒錢。

     


     2

    小開發商的品質追逐戰

     

    如果你運氣極好,小開發商會收了你的房款,然后艱難地交給你一套房,然后交易,然后小開發商會開始一場品質追逐戰。

     

    小開發商與大開發商的區別在于——開發經驗,這一點毋庸置疑。開發經驗,往往決定著產品有沒有設計得人性化。

     

    某些大開發商開發過上百個樓盤,會清楚住戶大概會有怎么樣的需求,以此對癥下藥,精益求精。

     

    而小開發商一般欠缺用戶調研,只是模仿大開發商的實際做法,然后告訴你說「這里該有的都有」。

     

    比如,水電點位。



    大開發商可以精準地布置,而小開發商往往欠缺考量,亂放一氣。如果給你的是毛坯房還好,裝修還能補救,但如果給你的是精裝房,那就是災難性的改造工程。

     

    當然,有的小開發商會舍得砸錢給專業團隊,做出五重六重七重園林,甚至緊跟潮流引入智能黑科技……而這都要看沒有品牌束縛的小開發商人品如何。



     3

    最重要的物業問題

     

    如果你人品極佳,買的小開發商樓盤有七重園林,還附帶黑科技,你還要當心物業問題。而這,正是大開發商和小開發商的最大差異。

     

    大開發商們都有自己的物業公司。比如,碧桂園有碧桂園物業,萬科有萬科物業,融創有融創物業服務。

     

    為了維護自己的品牌形象,大開發商自帶的物業都會盡量精益求精,大致會是這樣:


    若干個保安24小時鎮守出入口;


    臨時性訪客出入小區有登記;


    報修電話24小時服務,急修半小時內上門;


    專業團隊定期維護小區綠化;


    垃圾桶設置合理,沒有亂扔亂棄現象;


    車行道、人行道樓道等公共區域一塵不染干凈整潔;


    ……


    為了追上這樣的品質,小開發商會找大開發商的物業公司,看著好像上述種種你買小開發商樓盤也能享受到。

     

    但你不知道,大開發商通常會給自己的物業補貼。

     

    物業公司,即使是大開發商的物業公司,總要涉及到運營問題。拿著兩萬塊的物業費,難道還為你操心十萬塊的物業管理?

     

    如果小開發商樓盤的入住率不高,物業公司拿到的物業費也不會太高,服務可想而知。

     

    但是大開發商為了自己的招牌,會把小區物業水平做到高標準,即使小區入住率不高,也會給自己的物業補貼,畢竟這是門面,要給潛在購房者看的。

     

    所以,小開發商即使聘請了大公司的物業團隊,效果也可能沒有你想象中的好。

     

    而更多的時候,我們會看到小開發商會把自己小區的物業承包給和它旗鼓相當的小物業公司。

     

    等你住進去的時候,就會發現所謂的物業,其實只有門口一個經常打呼嚕的保安,滿地垃圾沒清不說,還經常把貼小廣告的閑雜人等放進來。


    當然,業主也可以成立一個業主委員會集體罷免物業公司,重新選擇靠譜的物業公司。但是,這樣不是又給生活添堵了嗎?



     4

    置換的問題

     

    在二手房市場里,大開發商的樓盤一般比小開發商樓盤賣得更貴。

     

    我們就說杭州江干區政府附近的二手房市場。

     

    這一帶房子普遍價格在四五萬左右,而華潤新鴻基做的一個樓盤卻一枝獨秀地飆到了六七萬,可見品牌的力量有多強。

     

    而這還是一個強二線城市的情況。

     

    對于沒人去的三四線城市,小開發商的二手房更可能會面臨有價無市。


    要知道,你買一個小開發商的期房已經要等上好長一段時間。等你裝修好到入住,又是很長一段時間。而等你等到接盤俠,又是很長一段時間。

     

    一來二去,何日能住上好房子?何日又能過上好生活呢?

     


     5

    結語

     

    所以,我只推薦大開發商,并且是TOP50的開發商。

     

    買房這件事情不小,更應該有品牌意識。

     

    你不知道誰才是大開發商?打開百度搜索「開發商銷售排行榜」,隨便點開一個你就知道了。

     

    最后的最后,不說別的,就祝老友新婚,買個好房吧!


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