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    • 格局悄然生變,北京下跌,深圳卻在悄悄上漲,釋放了怎樣的信號?
    • 資訊類型:樓市要聞  /  更新時間:2019-09-30  /  瀏覽:2723 次  /  

    進入2019年,一個越來越匪夷所思的事情出現了——樓市已經出現了南北失衡的局面,深圳以及


    臨深的東莞、惠州不斷悄然上漲,而北京、環京樓市依然毫無起色。


    對此,一些唱衰北京,吹捧深圳的聲音越來越多。那么事實究竟是怎么樣的?當下樓市相比16、


    17年大漲時期,又發生了哪些深刻的變化?這篇文章,我們就簡單的聊一聊這個話題。


    以下純屬筆者的個人看法,歡迎大家多提意見。不唱多不唱空,單純客觀探討一下,樓市的未來


    走向。


     1


    為什么北京會出現長達2年多的下跌?


    先說結論:北京房價的下跌,完全是政府調控的結果。并非像其他大V所說的人口凈流出等原因。


    回顧過去的2年多,自2017年3月份“3·17”新政實施以后,北京的二手房價格就一直在下探。


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    (數據:貝殼研究院)


    引用鏈家二手房的成交數據,在“317”調控兩年左右的時間里,北京二手房對比2017年3月份的


    最高點下跌了11.3%。


    就筆者跑盤二手房的經驗來看,這個幅度還是很客觀的。當然其中跌的比較厲害的,比如受多校


    劃片影響的學區房、望京海淀等大戶型,可能跌的更多,300-500萬階段的房源,跌幅也就在10%


    左右。


    這里需要注意的是,我們再詳細的回頭看上面的房價曲線,從“317”之后,北京房價并不是直


    線下跌的,而是有自身的市場規律。


    2017年“317”調控后,北京二手房持續下跌。但2018年春節又再次回升;

    2019年雖然不景氣,3、4、5月份的二手房市場也迎來一個短暫的"小陽春"。


    這說明,北京樓市經歷了種種打壓之下:認房認貸,暫停25年以上貸款,二套首付6-8成,離婚


    一年內不能買房等等,即使一些人暫時失去了購房資格、一些人被限貸政策打壓不能置換,北京


    依然有一部分需求釋放,這些都體現在兩年的小陽春里。


    如果是別的城市,這么玩恐怕早就被打趴下了。


    事實上,如果這么單純的政策打壓,北京樓市也不至于如此慘淡。更厲害的大棒在于,供應端的


    輸出。


    從2017年開始,大批量的共有產權房、限競房相繼入市,截止今年上半年,限競房累計供應3.84


    萬套,成交1.38萬套,共有產權房累計供應3.37萬套,成交2.12萬套。


    這一年多以來,限競房加上共有產權累計供應了7萬套以上,這是什么概念呢?


    今年是8年以來北京樓市庫存量最多的一年。2017年,北京前10個月的新房成交量僅僅2萬套。


    微信圖片_20190930094614.jpg


    巨大的新房供應,還直接壓縮了二手房的成交空間。過去北京的二手房成交量占比80%以上,而


    今年上半年下降到70%左右。


    所以你能明白,為什么北京樓市這么慘淡了吧。


    從需求端限制信貸,遏制買房需求,從供應端加大供給,嚴格控制房價。這么嚴厲的調控之下,


    北京房價不跌才怪。



     2



    為什么深圳房價悄然上漲?


    為什么深圳房價用“悄然”這個特殊的詞呢?


    先來看一條今年很少人關注的新聞——深圳市房地產信息平臺已經接近5個月沒有再更新深圳的


    房價數據了。最后一次更新,還停留在今年的4月24日。


    深圳突然停止更新數據,背后反應出什么問題?


    官方的解釋是“由于深圳市房地產市場規模有限,成交價格水平易受結構性影響。為了更準確地


    反映房地產市場的運行情況,深圳參考了其他城市的做法,在做好房地產預售項目“一房一價”


    價格公示的基礎上,不再公布匯總后的成交金額及均價信息。”


    筆者理解的,這段話的意思是,深圳的供應量太少,房價短期很容易受到某一階段密集推盤地區


    的影響。比如關外推盤很多,房價下跌的就多,如果關內推盤多,房價上漲的幅度就大。


    但請各位再進一步想想,如果房價下跌,那么顯示的數據降低,說明“調控有效”,對市場影響


    并不大。那么不愿意再顯示數據,是不是也暗含了另外的一種情況——未來數據有可能走高,容


    易引發市場的恐慌?


    這個猜測,在一組數據中得到了證實:1-5月,深圳共新增預售均價10萬元/平方米以上的獲批預


    售量,達到2301套,面積33.1萬平方米,已超去年全年水平。 


    至少在豪宅項目上,深圳的限價在偷偷放松。


    微信圖片_20190930094620.jpg


    再來看深圳的二手房情況,安居客數據顯示,雖然在5、6月份深圳房價有短暫的下滑,但總體來


    看,今年是微漲的。


    微信圖片_20190930094624.jpg


    尤其是深圳“先行示范區”利好消息公布之后,全國投資客涌入深圳,公寓類產品成交量走高,


    優質地段的二手房價格也在悄悄上漲。


    如果安居客數據不夠有說服力,筆者再次引用公眾號“冰山指數”的數據——數據顯示,深圳9


    月份第四周二手房對比8月份第四周二手房,房月環比漲幅0.5%,全國排名第4。


    如果估計不錯的話,“先行示范區”的炒作應該還會繼續,甚至向東莞、惠州等地區轉移。那么


    臨深的房價,也會隨著深圳的房價,“悄然”上漲。


    總結來看,深圳房價上漲的行情也是“結構性”的,比如成交很熱的光明、南山,但像坪山、鹽


    田等地區,價格相對平穩。


    深圳房價的上漲,既是政策上多重利好的推動,也是市場回暖的結果——在之前的文章里,筆者


    也說過,今年3月份,深圳二手成交量與供應量均出現顯著增長,5月成交量達近三年新高,整體


    行情高于2018年同期,深圳市場有明顯的回升行情。



     3



    未來的格局變化


    經常關注的粉絲會知道,筆者經常會聊到樓市的一個現象——板塊輪動。


    看一下,從10年至15年北上廣深的房價走勢,你會發現,每一輪周期都是作為全國房價風向標的


    深圳先抬頭,之后上海,之后北京廣州。


    以本輪舉例:  


    2014年9月30日,央行、銀監會聯合出臺《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》,放松了


    與自住需求密切相關的房貸政策,此通知被業界稱之為“央行930房貸新政”。  


    你們看看上圖紫色的線,代表深圳房價的漲幅。是不是從2014年9月份房價就開始上升了?深圳


    的市場敏感度是很強的。而那個時候北京還在陰跌狀態,上海樓市也在疲軟打蔫。


    2015年3月30日,財政部宣布個人轉讓兩年以上住房免征營業稅。深圳樓市更是一飛沖天,上海


    剛剛蘇醒迎頭上漲,而北京還在懵逼中,直到15年下半年才緩過勁頭,慢慢上揚。


    到了16年3月25日,深圳市發布樓市調控新政,認房認貸是個大殺器,好,深圳說我認慫,于是


    慢慢結束上漲行情。而上海呢,16年11月份出臺極其嚴格的認房認貸政策。雖然沒跌,但是也控


    制了上漲勢頭。等到17年3·17,北京直接出臺了限購限貸全家桶套餐,房價直線下跌。


    發現了沒?


    上漲的時候,深圳、臨深提前一年率先發力,其次是長三角老大哥上海,帶動周邊的小弟,最后


    呢,就是京津冀這一圈。而下跌的時候,深圳也是提前下跌,之后上海,最后北京。


    這就是板塊輪動中的“北上路線”,無論是上漲,還是下跌,板塊輪動一路向北。


    當然板塊輪動現象也有一個前提,那就是信貸逐漸寬松,同時政策也放松。目前來看,政策是不


    可能放松的。限購政策是樓市的大殺器,對房價有直接影響。


    所以即使將來會有板塊輪動,那也是結構性的行情。優質地段會出現小漲。


    按照這個邏輯,我們可以推斷出,2020年下半年、2021年上海、北京樓市的走勢了。


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