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    • 又見二手房停貸!透露什么信號?
    • 資訊類型:樓市要聞  /  發布時間:2019-09-25  /  瀏覽:2782 次  /  

    樓市再生新變局。

     

    繼網傳合肥多家銀行停貸二手房之后,有消息稱沈陽有銀行發布新的限貸門檻:二環以內房屋房齡不得超過20年,二環以外房齡不得超過15年。

     

    在大多數城市,二手房按揭貸款房齡門檻都是30年。但隨著新一輪樓市調控收緊,已有城市將貸款門檻從30年調整到20年,有極少數城市的商業銀行已將門檻收緊到15年。

     

    這意味著,二手房的變現難度越來越大,老房子的流動性越來越弱,老破小的不確定性越來越大。

     

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    合肥停貸二手房,一石激起千層浪。

     

    對此傳聞,前不久,人行合肥中心支行給出回復:這些銀行均沒有停貸二手房。


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    那么,真相到底如何?

     

    事實上,這些銀行雖然沒有一概拒貸二手房,但由于貸款額度嚴重不足,放款遙遙無期。這種情形,與停貸并沒有太多實質性區別。


    這種局面意味著什么?


    這當然談不上所謂的“關門打狗”,但這件事足以說明:二手房在調控體系中處于相對弱勢地位。


    畢竟,新房可以貢獻GDP貢獻土地財政,而二手房只是財富轉移,只能貢獻稅賦,所以難免在調控中受到歧視。


    因此,一旦貸款額度整體收緊,二手房必然首當其沖。


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    與半遮半掩的停貸二手房相比,二手房貸款房齡年限縮短,無疑更有致命殺傷力。


    眾所周知,我國住宅的土地使用權是70年(商鋪公寓40年)。雖然房子離70年依舊遙遠,但許多人早已開始擔憂到期之后的問題。

     

    然而,我國住宅的設計壽命只有50年,而很多房子未必能撐到50年。最近幾年,小區衰敗的新聞不絕于耳,很多房子疏于維護,房齡不到20年,但實際壽命早已超過30歲。


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    這其中,不乏部分老舊小區傾斜、坍塌等極端案例,老房子的建筑質量成了二手房交易的最大障礙。


    所以,與其過度擔憂70年產權到期如何續期的問題,倒不如關注自己的房子還能撐多少年。


    正因為這一點,銀行在發放房貸時,將房齡列為重要的考量因素之一。而地方在收緊貸款之時,也會將此作為二手房限貸的重要籌碼。


    畢竟按揭貸款,都以房子作為抵押品,房子也是絕大多數人能拿得出手的最大抵押物。一旦房子嚴重老化甚至沒了,那銀行靠什么來約束購房者還房貸?


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    那么,二手房房齡超過多少年就會面臨限制?


    一般而言,住房貸款對房齡的要求是30年(局部地區20年),而貸款年限與房齡之和不得超過40年(少數城市50年,部分城市30年)。

     

    這意味著,如果房齡超過20年,就會面臨貸款難的問題。


    即便能批下貸款,一般貸款年限也不會超過20年,而新房一般可貸30年。而房齡一旦超過25年或30年,在大多數城市都將拿不到貸款,只剩全款一條路。

     

    在樓市里,能全款買房的人畢竟是少數,許多人耗盡了“六個錢包”才勉強湊夠首付,如果貸款門檻陡增,那么房子的流動性勢必要不斷衰減。

     

    1998年住房商品化改革之后的第一批房子,房齡已經超過20年。1990年之后全國建設的第一批商品房,建筑壽命已經接近30年。

     

    這些老房子在貸款上將會受到越來越多的限制。

     

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    有人說,老房子雖然貸款難,但是地段好,可以博拆遷。

     

    地段好是沒錯,但博拆遷又屬于想當然。不是每個城市的老城區都會被拆遷,也不是每個老小區都能順利拆遷,有城中村拆了10年都拆不掉,遑論這些容積率本身就很高的老小區?

     

    購買老破小博拆遷,勢必是一場高風險的持久戰。


    因此,今年國家政策已經出現調整,新一輪舊改不再執著于舊校區拆遷改造,而是將加裝電梯、加建停車場作為重點方向,這種方向之變,也足以說明拆遷改造的不易。

     

    加裝電梯、加建停車場,固然能提高老房子的議價能力,但隨著房齡日益變大,誰都無法逃脫衰敗的終極命運。

     

    所以,有三種類型二手房應該給予重視:


    一是房齡超過20年的房子,警惕房屋質量老化以及貸款難題。


    二是老舊的高層,容積率過高,未來拆遷難度會非常大。


    三是空置率過高的區域,這些地方房價炒得再高都沒意義,因為根本就沒有二手房市場。

     

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    當然,這并不是說,二手房不能買。相反,與新房相比,二手房的性價比更高。

     

    新房房價,一般都會透支未來幾年的利好,且許多利好都只是空頭許諾,無法兌現。而這兩年的新房,在“高周轉”模式支配之下,部分還存在質量問題。


    二手房則是所見即所得,不會被開發商鼓搗出來的概念沖昏頭腦。尤其是次新房,與新房差別不大,但價格卻遠遠低于新房,性價比更高。

     

    所以,凱風君一直建議,對于剛需群體,在一二線城市盡量配置10年以內的二手房。一二線城市多數已進入存量房時代,中心城區已無可開發土地,新房大多數位于偏遠郊區。


    與其去新區買溢價更高、前途叵測的新房,不如在二手房市場尋找更具性價比的選擇。


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    在三四線城市,情況有所不同。新房供應量龐大,二手房市場疲弱,在這類城市是買新房還是二手房?

     

    這方面不能一概而論。在這類城市,尤其是縣城,一個核心原則是:跟著權力中心走。


    因為,小城市的權力中心與教育中心、交通中心、商業中心往往是一體的。政府機構外遷就跟著去新區買新房,政府機構不動就守著這些中心,二手房反而有了高性價比。


    最后總結下,樓市調控拿二手房開刀,早已不是什么新鮮事。這一輪樓市調控的標配——限售,其實就是訴諸限制二手房交易;而這一次貸款受限,同樣是拿二手房開刀。


    所以,未來買房,不僅要考慮升值空間,更要考慮流動性,尤其要將變現的難易程度放在首位。


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