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    • 大數據報告|“326新政”兩周年,那些買商住的人后來都怎樣了?
    • 資訊類型:數據中心  /  發布時間:2019-03-29  /  瀏覽:4375 次  /  

         2017年3月26日,北京市住建委等5部門聯合發布了《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,調控對象直指此前打政策擦邊球,以不限購、不限貸聞名的“商住房”。一時之間,占據了北京新房市場半邊天的商住房徹底啞火,從新政前一年67673套的成交直接斷崖式下跌至新政后一年的3366套。

      從2017到2019,


      商住限購的“冰與火之歌”


      “商住房”的概念,最早誕生于上世紀90年代深圳(樓盤)開發商對爛尾樓的改造。這類房屋的包裝賣點是“類住宅”,但土地規劃屬性又是綜合類或商業用地,因此產權一般是40年或50年。


      從法律角度看,綜合用地或商業用地改為住宅的行為是違法的。早在2011年,北京市就出臺了政策法規,要求商業、辦公類項目不得設計成住宅的格局。實際上由于調控政策嚴格、住房需求旺盛,在過去相當長的一段時間里,所謂“不限購、不限貸”的商住房是商品住宅的重要替補。


      有調查稱,在過去10年里,北京商辦項目成交量約為40萬套,其中商改住占25萬套。2016年以前,商住房在總成交中占比不到30%,但到了2016年,這一數字已攀升至59%。

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    我愛我家研究院的統計顯示,在“3·26新政”前一年(2016年3月27日-2017年3月26日),北京新建公寓類產品共計網簽67673套,而在其后一年的時間里,這一數據驟降至3366套,降幅高達95%;第二年雖同比回升57.4%至5299套,但仍比新政前同期要少92.2%。

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      我愛我家研究院的統計顯示,在“3·26新政”前一年(2016年3月27日-2017年3月26日),北京新建公寓類產品共計網簽67673套,而在其后一年的時間里,這一數據驟降至3366套,降幅高達95%;第二年雖同比回升57.4%至5299套,但仍比新政前同期要少92.2%。

    2016年前后,北京商住房迎來了絕無僅有的“高光時刻”。來自易居的歷史數據顯示,2017年的頭兩個月,北京商住新房均價高達45399元/平,遠超新建普通住宅37967元/平的水平。

    大數據報告 | “3·26新政”兩周年,那些買商住的人后來都怎樣了?

      2016年前后,北京商住房迎來了絕無僅有的“高光時刻”。來自易居的歷史數據顯示,2017年的頭兩個月,北京商住新房均價高達45399元/平,遠超新建普通住宅37967元/平的水平。

      新政之后,商住市場情勢急轉直下。中原地產研究中心數據顯示,2017年3月,北京商住房均價為51036元/平;2019年3月,同類產品價格已跌至33858元/平,跌幅超過3成。從中原地產提供的二手商辦成交數據來看,兩年時間二手房價格平均降幅超35%,部分甚至出現價格腰斬的情況。


      量價齊跌傳導到供給端,帶來的直接后果是房企公寓類產品開發意愿大幅降低,市場存量逐年減少,當前銷售以消化庫存為主。在政策不調整的前提下,商住公寓類型的產品將逐步退出新房市場。

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        “3·26新政”改寫的不僅是樓市格局,還有圍城內外購房者的選擇和命運。新政要求,在建(含在售)商辦類項目,銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織;新報建的商辦類項目,小分割單元不得低于500平方米。在政策執行前已銷售的商辦類項目(即二手房)再次上市出售時,可以出售給個人,但個人必須具備在京購房資格,且能支付全款。


      這項規定從建筑規劃、購房資質、信貸政策等多個方面入手,全方位地阻斷了商住炒房的可能性,同時也造就了一批“被套牢者”。他們有的是較早入手商住做過渡用,有的則因為新政一夜之間喪失購買資格。


      新政里最受傷的,恐怕是買商住過渡的剛需們。商住吸引他們的是,首先是低于周邊住宅30-50%的單價。再加上商住房“小戶型、低總價”的銷售策略,一套商住的總價往往能做到周邊住宅的25%-50%左右,首付款也能低至幾十萬起。


      在2016年前后房價暴漲的時期,這看起來是一筆還算劃算的買賣。新政公布后,二手商住價格集體跳水,有業主一套房賠50萬掛牌還是無人問津,想掙出來的首付更是打了水漂。


      那些恰好趕上“3·26新政” 的購房者,則面臨著更為被動的處境。90度地產在2018年3月曾做過一篇報道:《買房人勝訴了,為何上億房款卻難追回?》講述的是上百位新政前已交首付款,新政后因沒有商辦購房資格、無法辦理貸款的購房者,歷時一年多雖然勝訴,但仍無法追回首付款的維權路。最近小編回訪業主,得知此事仍未有最終結論。


      新政后的商辦市場,就像一座圍城,有想要走出去的“被套牢者”,也有想要走進來的“新入場者”。中原地產調查結果顯示,在限購之后的一年里,北京商辦項目成交主要集中在通州符合調控的商務公寓。個人能購買、區域有前景、價格有吸引力的商辦項目,才有實現緩慢去化的可能。


      3·26前后:


      解套的幸運兒和留守的安天命者


      與“被套牢”的大多數形成鮮明對比的,是在限購前夜解套的幸運兒。他們有的是在限購前將自己持有的商住房出手,有的是在購買商住房的過程中及時中止交易行為。


      “商住房”由于在合法性上存在瑕疵,加上產權、落戶、入學、水電等附加權益與普通住宅不對等,一直以來都不算房屋交易市場的主流產品,價格也普遍低于住宅。


      但有數據顯示,2015年北京商住的價格為26400元/平米左右,到2017年限購前的兩個月,這個數字已攀升至45400元/平米左右,時間價格上漲約1.7倍,甚至超過了當時的新建普通住宅價格。低位入手且能趕在新政前將持有商住房出手的人,無疑是幸運兒。


      還有一些正在進行新建、二手商住交易的購房者,在聽聞“3.26新政”的消息后選擇中止交易,并追回訂金或首付,也能實現及時止損。


      留守商辦公寓市場的,主要是兩類人:一類是買不起普通住宅又不想買環京的剛需族,他們買房純粹是為了解決在北京有個固定住處的問題;另一類則是由于新政無法出手、又不甘心大幅降價的投資客,通常他們會選擇由售轉租,觀望后市。


      無論是自住還是出租,持有者都需要放平心態。此前有數據顯示,從2011年12月到2016年5月,北京住宅價格上漲了131.46%,而商住房漲幅僅為87.92%。新政之后,商住價格不漲反降,價格上行的趨勢更是很難跑贏普通住宅。


    值得安慰的是,商住項目的出租回報率通常高于普通二手房。此前21世紀不動產市場研究部的抽樣監測數據顯示,成交旺盛的商改住項目,房屋的出租回報率一般在3.5%左右,高于普通二手房2.2%的租金回報率。

      值得安慰的是,商住項目的出租回報率通常高于普通二手房。此前21世紀不動產市場研究部的抽樣監測數據顯示,成交旺盛的商改住項目,房屋的出租回報率一般在3.5%左右,高于普通二手房2.2%的租金回報率。


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